查看原文
其他

土增税怎么降?——向内部管理要利润!

编者按:土地增值税作为房地产行业的独有税种,具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此,各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破,而忽视了内部管理的作用。本文试图从土增税的清算规则出发,解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。(因土增税为地方税种,各地政策差异较大;具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的)


核心思路——清算口径下的收入成本匹配



作为地产三大税的另外两种,增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。也就是说,项目越赚钱、所缴纳的税金越高;项目不赚钱、基本就不用交税。

然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型,来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性,极同意出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是,项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。

因此,土增税内部管理要解决的核心问题:在充分学习理解税务政策的基础上,尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比,避免“无效成本、低效收入”的产生。


破题抓手—全周期、全端口策划




1.1:二手项目股权收购高额溢价,沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】

  • 破题思路1:在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务,但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果

  • 破题思路2:出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外,往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务,通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式


1.2:招拍挂项目代建学校、公园、道路等红线外工程义务【投资团队】
  • 破题思路1:沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响,争取前置沟通、获得最有利的条件



2.1:产品设计,局限与产品溢价与成本间的平衡,未考虑税负视角【设计团队】

  • 破题思路1:低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目,普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。

  • 破题思路2:别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化,别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通,出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率,产生额外税费损失。

  • 破题思路3:车位、储藏室未必越多越好。一方面,车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成,其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流,可能是没法盘活的资产。另一方面,有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价,此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害,住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。



2.2:施工策划过程,未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】

  • 破题思路1:拉高拍低项目,争取多个工规证。出于货值最大化考虑,中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中,土地价款就只能按建筑面积分摊,无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰,通过政府背书不同标段的占地面积,就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。

  • 破题思路2:大体量长周期项目,尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目,在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发,会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路,应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。


3.1:在建阶段,招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】

  • 破题思路1:若拆分合同可实现收入和成本的更有配比,则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同,可能存在洋房(假设非普通)的装修标准显著高于高层(假设普通)。若签为一个合同,则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同,则存在沟通成本直接归属的可能性。

  • 破题思路2:临近交付阶段的合同,签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后,出于品质提升、业主投诉等,往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认定其并不是项目的成本,而是客关营销费用、不予确认。


3.2:销售阶段,销售策略需多与财务确认【营销团队】

  • 破题思路1:买一赠一可以是销售说辞,不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略,但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。

  • 破题思路2:小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策,房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况,在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。

  • 破题思路3:尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件,住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作,后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。 

文章来源:平凡即非凡 作者:许非凡 

★坚持更新分享真心不易,恳请大家随手转发到朋友圈,让更多人收益!帮我增加一个读者,都是对我莫大的鼓励与支持!谢谢大家!

版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理!

课程推荐(报名电话:010-80574763 找刘翔)


最新房地产建筑企业财税课程推荐

   

(成都站)“股权女神”李利威主讲:2019房地产企业全生命周期资本税收筹划实战专题通知‖2019年6月12–14日‖成 都·安泰安蓉大酒店‖(点开标题查看)

(广州站)新税率、严征管下的房地产企业全价值链涉税事项疑难处理与操作实务专题

‖2019年5月31–6月2日‖广 州·歌尔爵斯酒店‖主 讲:王老师‖(点开标题查看)

(郑州站)房地产企业土地增值税立法前瞻与清算实务及筹划攻略专题

201953061郑 州·百利中州国际饭店主 讲胡俊坤(详细课件点开标题查看)

(北京站)个税社保最新政策下的建筑企业全过程财税风险管控暨合同涉税管理与疑难问题解析、实务操作专题

‖2019年5月27–29日‖北 京·好特热温泉酒店‖主 讲:陈志坚、林久时‖

(成都站)建筑施工企业降税率、扩抵扣政策解析运用与全流程税务疑难杂症实务处理专题(详细课件点开标题查看)

‖2019年5月22–24日‖—‖成 都·安泰安蓉大酒店‖—‖主 讲:徐 贺‖

(沈阳站)大数据时代下的建筑与房地产企业合同、票据、凭证的涉税风险管控与稽查应对专题(详细课件点开标题查看)

‖2019年5月23–25日‖—‖沈 阳·玫瑰大酒店‖—‖主 讲:胡俊坤‖

深圳)2019建筑施工企业税收新政与涉税疑难问题解析及纳税风险防范

 6月21-22日(2天)

苏州)2019建筑施工业全价值链涉税风险防范与纳税筹划

  6月21-22日(2天)

房地产建安财税系列培训课程,火热报名中...!

预约报名:010-80574763 (找刘翔老师联系)

移动电话: 137 1870 3875(兼微信号)

报名专用邮箱:2850160377@qq.com  

现场课程收费标准

单次收费:3680/人 (建议加入我司会员,会员一人次合一千元左右、非常实惠!)

会员收费如下:

(1)普通卡会员:9680元(6人次现场学习,首次最多限4人)赠送(8本财税书+10个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品)

(2)贵宾卡会员:17800元(13人次现场学习,首次最多限5人)赠送(13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源)

(3)钻石卡会员:26800元(23人次现场学习,首次最多限8人)赠送(16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)

(4)集团卡会员:46800元(33人次现场学习,含1天我方指定讲师内训)赠送(19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套)    

【各类会员服务详细说明】:点击获取


网上课程收费标准

1、3000元收费给予企业2800听课积分

2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听,另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次,共8人次现场听课机会。

报名添加网课服务专员:刘翔老师微信 :137 1870 3875(微信号)

网上课程详细说明(点击获取查看)

✦浅谈房地产投资常用税务筹划的两种常用方案

土地、在建项目和商品房转移策略与涉税分析汇总

最新建筑业增值税进项税抵扣手册大全

房地产企业转让在建项目土地价款的扣除

房地产企业地下车位涉税问题全方位解析

收藏官方实务好文:青岛市房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引

房地产开发企业的土地增值税清算单位如何确定?

5月请善待会计!税务局通知:有68项新规执行,不学习真的不行!

李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划

房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析

房地产公司无偿移交开发产品涉及的税务处理

车位成本分摊与涉税疑难问题实务处理

增值税税率调整—房地产开发企业应对之策

母公司拿地,子公司开发,风险管控与涉税及签那种合同更节税!

土地增值税加计扣除几个实务问题讨论

税务稽查中个税的100个风险点

收藏!企业所得税年度纳税申报操作流程指引

 房企安置房的3大涉税风险,速看!

房地产项目收并购中土地增值税到底该怎么算的呢?

房地产企业收取“诚意金”的涉税处理

房地产项目成本核算规范,建议收藏!

房地产企业财务分析宝典(完全版)

(收藏)2019建筑行业汇算清缴手册及现行税收政策汇编

房地产企业所得税汇算清缴

房地产企业预分红给股东,财务处理不当恐交冤枉税!

房企财务收藏!土地置换行为如何进行财税处理?

房地产企业装修费用中的软装修成本是否在土地增值税前扣除?

房开企业土地增值税预征与核定的八大问题

房地产企业预售环节提前开票,如何纳税的争议问题分析

房地产业、建筑业企业所得税政策汇编

全了!这些发票都可以抵扣!

碧桂园内训课件:投资测算及房地产相关税务问题

房地产企业特定业务的企业所得税填报

税局提醒!这9种记账方法涉嫌偷税,很多会计还不知道

收藏|土地增值税清算涉税政策解答

房地产企业常见的税务筹划技巧

城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析

房地产并购重组税务筹划实操大全

不动产进项一次性抵扣专题学习

房地产企业预售阶段的财税处理

先交房后开票,时间不一致如何处理?

必看!最新建筑业增值税进项税抵扣手册大全!

房地产开发企业所得税预缴的困惑

地产项目开发流程与主要税费:九大税种及税率大汇总

总局:最新税收政策答疑都在这里(打印学习)

房地产企业开发项目不同阶段财务与税务处理

企业财务报表分析公式完整版(建议会计人员收藏!)

房地产开发成本计算方法(全套)

房企财务收藏!销售无产权的地下车位涉税解析

从拿地到销售,各阶段该如何融资?

最新常见税种税率表大全

房企拆迁还建业务涉税处理的实例探讨

土地出金返还款 ,冲抵成本?还是计提收入?

(总局及各地方税务)全了:降税率加计抵减飞机票等195问

【干货】老会计整理的差旅费车票抵扣做账大全,以后就按这个来!

”销售无产权地下车位“如何规避风险?

房地产开发企业企业所得税政策实务总结

税局紧急通知,2019工资+社保+申报+发票+汇算清缴+注销新规

房地产企业增值税政策实务总结

房地产整个开发流程涉及的税务简析

正式明确!4月1日起,飞机票、火车票、汽车票等可抵扣增值税

细则来了!税总紧急发文!4月1日起,增值税必须这样抵扣!变化太

房企如何在股权收购中做税务筹划

【汇算清缴】2018年度企业所得税汇算清缴168个问题解答

税局整理:增值税发票开具指南

建筑安装、房地产业增值税降税率后的税负测定

资深财务经理总结:集团财务内控关键点(附合同审核要点)

紧急通知!增值税也要加计扣除,财政部明确!变化太大,不学习真的不行了

67%,51%,34%,30%,20%股权对控制权的区别(深度好文)

税局紧急通知!劳务报酬代开发票,不再预征个税!财务人必看!

土地增值税清算实务中税企争议的20个问题

增值税税率下降,建筑企业利润下降,税负增加

增值税税率降了!教你如何开发票才没有风险!

高金平详解资本公积转增个人股本需要缴纳所得税吗?

2019年最新《增值税税率、征收率、预征率表》

公转私严查!2月1日起,这样转账=违法!这样发工资=偷税!

2019年,房地产合作开发、并购及风险分析!

土地增值税计算中层高系数法的应用

房地产项目建设的财税处理

房地产开发企业各阶段税务筹划全攻略

税法所有税种计算公式,看到的会计都先收藏了

房企“限地价竞配建”模式下保障房的财税处理分析

工资不到5000要不要填个税专扣表?税务局回复230个个税抵扣问题

2019年终奖筹划,全网最详细的一篇文章!不看肯定多缴税!

(赶紧收藏)最新总局官方:个税专项附加扣除200问(发给员工看)

地产企业从拿地到销售,各阶段该如何融资?


: . Video Mini Program Like ,轻点两下取消赞 Wow ,轻点两下取消在看

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存